Was ist der Auftrag einer Wohnung in einem neuen Gebäude und möglichen Risiken?

Aus Gründen des Gewinns verkaufen viele Immobilieninvestoren Wohnungen in der Endphase des Baus, wenn die Kosten für Wohnungen vom Projektbeginn an (und nicht einmal) gestiegen sind, jedoch keine Wohnungen vom Entwickler übrig sind. Ein solches Geschäft ist nur möglich, wenn der Besitz einer Wohnung in einem neuen Gebäude übertragen wird, was dies bedeutet und welche Nuancen Sie kennen sollten, um sich vor den wahrscheinlichsten Risiken zu schützen - lesen Sie in diesem Artikel.

Was ist die Abtretung von Eigentumsrechten?

Bevor Sie wissen, wie sicher der Kauf von Immobilien gemäß diesem Schema ist, müssen Sie wissen, was die Zuteilung einer Wohnung in einem neuen Gebäude ist, um rechtlich zu klären wesentliche Aspekte dieser Art von Transaktion.

Die Übertragung des Eigentums ist die einzige Möglichkeit für einen Anteilseigner, eine Wohnung in einem unfertigen Haus zu verkaufen, bevor sie in Betrieb genommen wird. Daher kommt es nur dann zu einer Abtretung, wenn der Verkäufer kein Entwickler ist, sondern ein physischer Verkäufer (Anteilseigner, der Wohnungen von einem Bauträger gekauft hat) oder eine juristische Person (Auftragnehmer, Organisationsinvestor). Diese Art der Übertragung von Rechten an einer Wohnung ist im Bundesgesetz "Über die Beteiligung am gemeinsamen Bau" vorgesehen. Und es ist ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Vertrags über die Teilnahme am Bau (DDU) bis zum Zeitpunkt der Lieferung des Hauses möglich.

Die Abtretung einer Wohnung ist eine Transaktion, deren Ergebnis die Übertragung von Eigentumsrechten auf Wohngebäude ist. Da wir jedoch von einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Haus und den dazugehörigen Rechten sprechen, werden die Pflichten des Immobilieninvestors übertragen. Tatsächlich ist der Verkaufsgegenstand nicht die Wohnung selbst, sondern eine Vereinbarung, mit der der Käufer zukünftig Eigentümer werden kann (DDU). Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Wohnung nicht tatsächlich ein bestehendes Objekt, sondern nur bedingt mit bedingten Daten und Nummerierungen (die Postanschrift, die genaue Fläche und die Wohnungsnummer werden erst nach der Beauftragung des Hauses bekannt). Die eigentliche Übergabe der Wohnung an den neuen Eigentümer erfolgt entsprechend der Überlassungsurkunde und nur nach Einholung der Genehmigung für die Inbetriebnahme.

Anstelle des Wortes "Zuweisung" in offiziellen Dokumenten gibt es häufig eine gesetzliche Klausel. Die Vereinbarung über die Übertragung von Rechten und Pflichten aus der DDU unterliegt der staatlichen Registrierung.

Wichtig! Die Nichteinhaltung einer der rechtlich relevanten Bedingungen kann dazu führen, dass die Transaktion als ungültig anerkannt wird.

Zuweisungsarten

Zuweisungstransaktionen werden in zwei Arten unterteilt, abhängig davon, ob der Verkäufer eine natürliche Person oder eine Organisation (juristische Person) ist.

1. Im ersten Fall geht es meistens darum, einen Nutzen zu erzielen, da sich die Preise auf der Aushubphase und in der Endausbaustufe (einige Monate vor dem Bau des Hauses) unterscheiden. Der Verkäufer wird auch von dem Wunsch angetrieben, die Zahlung von Steuern zu vermeiden. Während der Co-Investor nicht Eigentümer wird, muss er beim Verkauf einer Wohnung (PIT) Einkommenssteuer entrichten, spart aber gleichzeitig einen erheblichen Teil (die Steuer wird nicht auf den Katasterwert und somit ohne eine Erhöhung um den Faktor 0,7 berechnet). Bei der Registrierung einer Immobilie ist der Eigentümer jedoch verpflichtet, eine Steuer in Höhe von 13% auf die Verkaufskosten zu zahlen (wenn er die Wohnung für weniger als fünf Jahre besitzt). Welche Risiken können bei der Übertragung von Rechten von einem Aktionär auf eine andere natürliche Person entstehen?

Bei Abschluss eines Abtretungsvertrages ändert der Aktionär die aktuelle PSD. Gleichzeitig muss der neue Aktionär die Bedingungen des Bauherrn vereinbaren, die mit dem bisherigen Teilnehmer an der gemeinsamen Konstruktion vereinbart wurden. Änderungen an der DDU sind nicht mehr möglich. Aber das ist das Plus. Alle Verpflichtungen des Entwicklers bleiben gleich - der neue Zinsinhaber erhält die angegebene Wohnung zum vereinbarten Preis und zur vereinbarten Zeit.

2. Wenn im zweiten Fall die Rechte und Pflichten aus der DDU auf die juristische Person übertragen werden, unterscheidet sich das Verfahren zur Abwicklung der Transaktion nicht zu sehr von der vorherigen Version. Die einzige Voraussetzung für eine Organisation ist, dass die Abrechnung mit dem Entwickler in bargeldloser Form und erst nach der staatlichen Registrierung der DDU erfolgen muss.

Einstellung der Entwickler zu Auftrag und Koordinierung

Nach geltendem Recht der Russischen Föderation (Bundesgesetz Nr. 214) muss die Transaktion nicht vereinbart werden, wenn der Preis des Auftragsvertrags vollständig bezahlt ist . Wenn die Zahlung nur teilweise erfolgt, ist die Zustimmung des Bauherrn Voraussetzung für die Übertragung der Rechte an der Wohnung. Dies ist eine allgemeine Regel, von der es Ausnahmen gibt. Wenn der Entwickler in der DDU eine direkte Anforderung vorschrieb: "Die Abtretung von Rechten ohne Zustimmung des Entwicklers ist nicht möglich" - dann ist der Anteilseigner verpflichtet, die Vertragsbedingungen einzuhalten, unter denen er seine Unterschrift unterzeichnet hat.

Nicht alle Entwickler begrüßen Transaktionen zur Zuweisung von Rechten. Einige registrieren sich einfach in der DDU, um die Zuordnungstransaktion zu vereinbaren. Andere ziehen es vor, Leistungen zu erhalten: Sie erheben eine Gebühr für die Möglichkeit, Ansprüche an eine andere Person in Höhe von 1-15% des Wertes der Wohnung zu übertragen.Wer diese Kosten genau tragen soll, ist in der Gesetzgebung nicht klar festgelegt, alles hängt von einer Vereinbarung zwischen den Parteien ab. Meistens werden diese Kosten vom ersten Aktionär getragen, der den Bedingungen des Entwicklers zugestimmt hat. In der Praxis überschätzt der Verkäufer jedoch häufig den Preis der Wohnung, um den Unterschied auszugleichen.

Und andere wiederum schreiben in der DDU ein direktes Verbot der Durchführung dieser Transaktion vor. Was übrigens nicht ganz legal ist und vor Gericht angefochten werden kann (wenn die Praxis bereits die Sinnlosigkeit solcher Einsprüche von Immobilieninvestoren gezeigt hat, zeigt sich jetzt ein positiver Trend - Richter nehmen zunehmend die Seite des Teilnehmers beim gemeinsamen Bau ein).

Wichtig! Selbst wenn keine Klausel über ein Verbot oder eine zwingende Genehmigung in der DDU besteht, sind die Parteien verpflichtet, den Entwickler über die Änderung des Aktionärs zu informieren.

Risiken bei der Zuweisung von

Um zu verstehen, ob der Deal "Fallstricke" enthält, müssen Sie die Motive kennen, die den Verkäufer antreiben. Bei der Übertragung von Rechten an einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Haus ist alles sehr klar und verständlich. Der Verkäufer möchte Gewinne erzielen und Steuern vermeiden. Und es spielt keine Rolle, wer als Aktionär auftritt - ein privater Eigentümer oder eine private Organisation.

In diesem Fall ist die Wahrscheinlichkeit, dass Betrüger angetroffen werden, nicht ausgeschlossen. Um Risiken (Geldverlust und Wohnraum) zu vermeiden, lohnt es sich zu prüfen:

Die ersten drei Punkte sind mit dem Risiko einer unfertigen Konstruktion verbunden: Der Verkäufer kann den Wunsch verspüren, ein solches Objekt loszuwerden, ohne Geld zu verlieren . Ein deutliches Zeichen für "gefrorene" Bauarbeiten, wenn 70% - 80% der in einem bestimmten Haus verkauften Wohnungen im Rahmen des Auftragsvertrags angeboten werden und die Bauarbeiten an dem Objekt nur zu 20 - 40% abgeschlossen sind.

Die letzten beiden sind mit dem Risiko verbunden, alle Anlagen zu verlieren, oder mit dem Risiko unvorhergesehener Ausgaben. Wenn der bisherige Anteilseigner die Wohnung nicht oder nicht vollständig bezahlt hat, wird die Zahlungspflicht dem neuen Teilnehmer an der geteilten Anlage auferlegt (auch wenn er sich bereits beim Verkäufer voll bezahlt hat).

Wie die Praxis zeigt, gibt es auch häufig Fälle, in denen Verkäufer versuchen, durch das Angebot von Übertragungsrechten im Rahmen einer vorläufigen DDU zu betrügen. Eine solche Vereinbarung ist rechtlich nicht bindend, da sie nicht einmal in der Registrierung eingetragen ist. Solche betrügerischen Handlungen gehen häufig mit Doppelverkäufen einher und führen zu einem Verlust von Geld und Wohnraum für den getäuschten Käufer.

Hypothek: Verfahren

Eine einfache, wenn auch auf den ersten Blick unverständliche Abtretungstransaktion ist kompliziert, wenn die Zahlung auf Kosten des Hypothekenfonds erfolgt. Betrachten Sie drei verschiedene Situationen und Verfahren in jeder von ihnen.

1. Der Verkäufer kaufte eine Wohnung auf Kosten von Hypothekengeldern. Die Hauptfrage ist, wie Immobilienrechte übertragen werden können, wenn eine Bank eine Gebühr erhoben hat.

Wenn der Verkäufer eine Hypothekenwohnung erworben hat, ist die Abtretung nur möglich, nachdem die Schuld vollständig zurückgezahlt ist. Sie können das Darlehen auf Kosten des Käufers in mehreren Schritten zurückzahlen (jedoch nur unter der Voraussetzung, dass der Käufer über Bargeld verfügt):

• Der Verkäufer und der Käufer sollten einen Kreditvertrag oder eine Quittung erstellen (nicht registriert, sondern schriftlich erstellt) in zweifacher Ausfertigung, für längere Zeit aufbewahrt, im Falle von Ansprüchen) und erst danach die Überweisung des Geldes zur Rückzahlung des Darlehens und Beseitigung der "Belastung" vornehmen;
• Registrierung des Geschäfts unter dem Vertrag über die Rechteübertragung.

2. Der Käufer erwirbt eine Wohnung in einer Hypothek - wie man ein Geschäft abschließt und die Kosten senkt?

Ein Darlehen für ein lieferfertiges Objekt, das durch Abtretung von Rechten realisiert wird, wird nicht bei allen Banken und zu einem relativ hohen Prozentsatz gewährt (nicht zu Beginn) Bau - statt 9,5% pro Jahr - 11-13%). In diesem Zusammenhang hat der Käufer das Recht, vom Verkäufer einen erheblichen Rabatt zu verlangen. Wenn es nicht so viele Menschen gibt, die im Rahmen des Abtretungsvertrags eine Wohnung kaufen möchten, muss die andere Partei sie halbwegs treffen.

Um ein Darlehen zu erhalten, eröffnet die Bank ein spezielles Konto für den Kunden, auf das der Kreditnehmer eine Anzahlung leisten muss. Da kommen auch Kreditmittel. Das Verfahren wird abgeschlossen, indem der gesamte Betrag auf das Konto des Verkäufers überwiesen wird. Dies wird erst nach der staatlichen Registrierung des Auftragsvertrags (im Register) ausgeführt.

3. Beide Parteien kaufen auf Kosten von Hypothekengeldern ein.

Wenn zwei "Hypotheken" Parteien der Transaktion sind, können die Rechte weiterhin übertragen werden, wenn der erste Aktionär die Zustimmung seiner kreditgebenden Bank erhält.

Natürlich ist die Transaktion zur Übertragung von Wohnrechten komplex und erfordert die Einhaltung einer Reihe rechtlicher Nuancen sowie größtmöglicher Sorgfalt, sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer. Jetzt wissen Sie, wie Sie die wahrscheinlichsten Risiken vermeiden und einen Vertrag ausarbeiten. Vergessen Sie nicht die Standardrisiken, die mit einer Immobilientransaktion verbunden sind (Ansprüche Dritter, Verwandte, Verkauf durch einen unfähigen Verkäufer, Treuhänder, nicht berechtigt, eine Immobilie zu verkaufen usw.).